Los inmuebles en la Declaración de la Renta 2017

La compra de un inmueble es uno de los gastos más importantes realizados por una familia o particular, tanto si es para uso como vivienda habitual como si decide arrendarlo.  Esto genera muchas dudas y preguntas en nuestro despacho. ¿Cómo se consideran los inmuebles en la Declaración de la Renta?

Empezamos por dos preguntas claves:

¿Qué son los Rendimientos del Capital Inmobiliario?
Se califican como rendimientos del Capital Inmobiliario los alquileres que cobra el sujeto pasivo por aquellos inmuebles de su propiedad, es decir, los rendimientos que proceden del arrendamiento. Para cuantificar el rendimiento, se restan los gastos deducibles de los ingresos. Y en los casos que corresponde, se puede aplicar determinadas reducciones.

¿Qué es la Imputación de rentas inmobiliarias?
Las rentas inmobiliarias imputadas son las que el contribuyente debe incluir en su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real. Los inmuebles debe cumplir unos requisitos, entre otros, no estar afectados a actividades económicas, y no ser la vivienda habitual del contribuyente.
(*) La vivienda habitual del contribuyente incluye hasta dos plazas de parking  adquiridas conjuntamente con el inmueble.

La renta imputada se determina mediante porcentajes. Como regla, es el resultado de calcular el 1,1% o el 2% sobre el valor catastral (dependerá si el valor catastral está o no revisado) del inmueble, siempre en aquellos que estén a su disposición pero no alquilados.

Una vez aclarado esto. ¿Qué otras preguntas nos podemos hacer? Dadas las múltiples posibilidades en la gestión de la propiedad, vamos a ver algunas situaciones. Os presentamos varias opciones comunes con ejemplos que nos podemos encontrar.

1. Alquilamos una vivienda a un matrimonio, que constituye su residencia habitual. ¿Tributamos por los rendimientos obtenidos? ¿Qué gastos nos podemos descontar? ¿Tienen los inquilinos alguna ventaja en su renta?.

a. Cuando el inmueble alquilado se destine a vivienda, la renta neta positiva generada por el alquiler (ingresos menos gastos) se reducirá en un 60%, siempre que dicha renta haya sido declarada por el contribuyente y no derive de una actuación de comprobación de la Administración tributaria.

b. Hablamos de rendimiento neto: Ingresos menos gastos.
Son gastos con límite las rentas percibidas por el alquiler como pago de intereses de los préstamos para adquirir el inmueble y los gastos de conservación y reparación (pintura, sustitución de las instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad…).
Serán gasto también sin límite las tasas y tributos abonados (el IBI, la tasa de recogida de basuras… excepto el IVA cuando sea deducible) el importe de la amortización del inmueble y otros gastos incurridos como la prima de seguro de hogar, las cuotas de la comunidad de propietarios, etc.

c. Por tanto Rendimiento del Capital Inmobiliario = ( Rentas percibidas – Gastos )*40%= rendimiento que se imputará en la renta.

d. La deducción estatal por alquiler de vivienda se suprimió a partir del 1 de enero de 2015, pero se mantiene para aquellos contratos de alquiler celebrados con anterioridad a dicha fecha y por los que se hubiera abonado cantidades, en concepto de alquiler antes del 1 de enero de 2015, habiendo tenido derecho a la aplicación de la deducción. El importe de la deducción será del 10,05% de las cantidades pagadas durante el ejercicio, y podrán aplicarse los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, ya sea en tributación individual o conjunta

e. La deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual que se aplica en Cataluña es del 10 % de las cantidades aportadas al alquiler, con un límite de 300 € por contribuyente y 600 € por vivienda.

f. Para poder desgravarse el alquiler es necesario que nuestra base imponible anual sea inferior a 20.000€, si presentamos la Renta de forma conjunta hasta 30.000€, y que este alquiler represente como mínimo el 10% de nuestros rendimientos. Si este es el caso y formamos parte de uno de los siguientes colectivos a fecha 31 de diciembre del año pasado, podremos deducirnos el IRPF de nuestro alquiler:
i. Tener 32 años de edad o menos.
ii. Haber estado en situación de desempleo durante al menos 183 días el año pasado.
iii. Sufrir una discapacidad igual o superior a un grado del 65%.
iv. Ser viudo de 65 años o más.

2. Una vivienda alquilada a un hijo. ¿Cómo tributa? Bueno, alquilar una vivienda a un hijo puede ser un hecho fuera de lugar, pero veamos que nos dice la ley respecto a esta situación a los efectos tributarios.

En el supuesto de alquileres a parientes, la renta a considerar como rendimiento de capital inmobiliario será la obtenida según las reglas establecidas para los arrendamientos de inmuebles (ingresos menos gastos junto con la reducción del 60%), siempre y cuando sea superior al importe que resultaría de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias (1,1% del valor catastral o 2% del valor catastral si éste no ha sido revisado). En el caso de que sea inferior, deberá aplicarse este último

3. Una apartamento en la costa, con licencia turística, ¿cómo tributa por los rendimientos obtenidos?

De los ingresos totales obtenidos por el alquiler, el propietario puede deducir todos aquellos gastos en los que incurra para la obtención del rendimiento, entre ellos, la parte de la cuota del préstamo que corresponda al pago de intereses y los gastos de conservación y reparación (pintura, sustitución de las instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad…), hasta el límite de los ingresos obtenidos. También podrán deducirse, sin limitación alguna, las tasas y tributos abonados (el IBI, la tasa de recogida de basuras… excepto el IVA cuando sea deducible) el importe de la amortización del inmueble y otros gastos incurridos como la prima de seguro de hogar, las cuotas de la comunidad de propietarios, etc.

Si el apartamento no hubiera estado alquilado durante todo el año, sino sólo durante los meses de verano, sólo serían deducibles los gastos que correspondieran al periodo durante el cual el inmueble hubiese estado alquilado. Por el periodo en el que el inmueble no estuviera arrendado, el propietario no tributaría por rendimientos de capital inmobiliario, sino por imputación de rentas inmobiliarias, sin deducción alguna de gastos.

 

Podríamos seguir comentando casos, pero como se puede apreciar, hay numerosas variantes. El equipo de Mavica Assessors estamos a su disposición para cualquier consulta.